Глава компании «Власта Инвест» Людмила Любимова: Люди, которые живут в наших домах, довольны

Генеральный директор строительной компании «Власта Инвест» в обширном и интересном интервью 19rus.info рассказала о деятельности возглавляемой ею компании в свете вводящихся с 1 июля этого года серьезных изменений в федеральное законодательство, касающееся российских компаний-застройщиков.

- Людмила Владимировна, с первого июля российская строительная отрасль переживает нововведения. В чем они, на ваш взгляд, заключаются? Расскажите об этом людям, которые собираются воспользоваться услугами как вашей компании, так и всех строительных компаний Хакасии.

- Во-первых, нововведения — это действительно нововведения. Они коснутся не всех строителей — и для начала я должна внести ясность и произвести некоторую классификацию.

С экранов телевизоров мы все слышим, что все строители перейдут на эти новые правила, все свои деньги отнесут на так называемые эскроу-счета в банках. И все люди переживают, что квартиры сумасшедшим образом подорожают, что какие-то строители обанкротятся, и что произойдет какой-то крах.

- На самом деле?

- На самом деле не так страшен черт, как его малюют. Законодатель дошел сегодня до строителей. В предыдущие годы был наведен порядок с банками. На сегодняшний день так называемые сомнительные банки, у которых не было достаточного уставного капитала, достаточно денег в резервных фондах, чтобы принимать вклады и выдавать кредиты, практически прекратили свое существование.

- Несколько десятков банков за последние полгода-год попросту лишились лицензий. А банки эти входили в первую полутысячу банков РФ.

- Совершенно верно. Дальше прошла также так называемая чистка среди страховых компаний, которые собирали страховые взносы, но были не в состоянии покрыть наступление страхового случая.

И вот, наконец, дошло дело до строителей. Тема эта очень актуальна — в целом по стране у нас очень много обманутых дольщиков, по разным данным от 30 до 40 тысяч граждан не получили сегодня свое жилье, все еще его ждут где-нибудь с 2010 года и так далее. Это ужасно, когда люди продали уже имеющееся жилье, ушли в аренду в надежде, что через полтора года въедут в новые квартиры.

- Влезли в долги...

- Совершенно верно. До сих пор платят ипотеку, а квартиры свои до сих пор так и не получили.

- В Хакасии есть такие люди?

- В Хакасии у нас был нелицеприятный случай с дольщиками на проспекте Дружбы Народов в Абакане. Я думаю, что сегодня этот вопрос решается очень эффективно. По крайней мере, я смотрела передачу по телевидению о том, что мэр наш подключился, власти, так что вопрос решается. Таких людей у нас очень немного, 12 или 13 человек.

- По крайней мере того взрывного возмущения, которое мы наблюдаем в других российских городах, ни в Абакане, ни в Хакасии в целом не наблюдается.

- Да. Строители Хакасии представлены достойно. Каждый из застройщиков больше 20 лет работает — кроме нас, наверное, мы только девятый год работаем, мы самая молодая компания. Тем не менее, я не могу сказать, что у нас строители плохие. Если слышишь, например, названия «Людвиг», «Мехколонна» - это не вызывает у людей страха или недоверия. Это те компании, которые пользуются большим уважением, так что наши жители в более надежном положении. Потому что у нас, слава богу, этой проблемы нет.

Но вернемся к нашей основной теме.

Законодатель позволил условно разделить наших застройщиков на три группы.

Первая группа — это та, которая получит проектное финансирование (это нововведение). Для того чтобы застройщик перешел на счета-эскроу, у него должно быть определенное финансирование. Он будет строить за свои деньги — либо полностью, либо часть своих денег и часть — банковское финансирование. Эти застройщики уже определены.

И там очень сложная процедура. Эти застройщики подают документы в уполномоченный банк, проходят очень жесткий финансовый мониторинг — банк при помощи всех своих служб выясняет, может ли этот застройщик обеспечить гарантированное строительство жилья в нужные сроки и за условленные деньги. Поэтому там есть ряд очень серьезных документов, которые банк мониторит. После проведения этой экспертизы проекту присваивается индекс устойчивости, а также самому застройщику — и только в этом случае выдается проектное финансирование.

- «Власта Инвест» входит в число таких застройщиков?

- Да, к счастью, мы вошли в эту первую группу застройщиков. Мы прошли этот мониторинг. Один дом мы уже строим по этому новому способу, опережая события, чтобы потом не экспериментировать, так что подготовились заранее. И один дом мы строим с привлечением проектного финансирования. Мы подали документы, чтобы понять, соответствуем ли мы и что нас ждет 1 июля — в какую группу мы попадем или мы вообще уйдем с этого рынка.

- И каков был ответ?

- Мы попали в первую группу застройщиков. Я могу сказать, что это сейчас наиболее надежная группа застройщиков с серьезным уровнем контроля со стороны множества организаций, которые всегда держат руку на пульсе и выясняют, насколько сегодня устойчив застройщик в этом рынке.

Вторая группа застройщиков — это те, которые работают исключительно с проектным финансированием и со счетами-эскроу. Первая группа со счетами-эскроу не работает — им дано право работать по-старому, поскольку их финансовое положение не вызывает никакого сомнения.

- «Власта Инвест» входит в первую группу застройщиков и может работать по тем правилам, которые были установлены российским законодательством, до 1 июля.

- Совершенно верно.

- После первого июля ваша компания будет прибегать к так называемой системе эскроу-счетов?

- Если мы получим новое разрешение после 1 июля, тогда мы будем уже работать по новой схеме. А те три объекта, которые уже сегодня строит компания «Власта Инвест» - они будут строиться по старому закону, и к нам счета-эскроу не применяются.

- Потому что вы доказали свою устойчивую репутацию.

- Совершенно верно.

- Таким образом?

- Вторая группа застройщиков — это та группа, которая будет работать по новым правилам. Это будут проектное финансирование и счета-эскроу. Это тоже дополнительная гарантия для дольщиков. О чем она говорит? Что застройщик прошел финансовый мониторинг, потому что он получает проектное финансирование. Значит, это компания устойчива — единственное, что она получила разрешение после 1 июля. А счета-эскроу — это тоже дополнительная гарантия для дольщиков, потому что такой счет это банковская ячейка, в которой будут храниться деньги дольщиков. И в случае, если наступят неблагоприятные условия для самого застройщика, то деньги эти будут незамедлительно возвращены дольщикам — в худшем случае. А в лучшем случае другой застройщик сейчас же подхватит эту стройку, поскольку деньги дольщиков сохранены и хранятся на счетах-эскроу.

- Это защищает людей. Но каким образом это влияет на строительный бизнес в России вообще и в Хакасии в частности?

- Вы правильно подметили, что сегодня законодатель занимается пока еще защитой прав дольщиков, потому что большое количество пострадавших. Это тема уже политическая, потому что люди выходят на демонстрации, митинги, где они просят восстановить их права, ведь они отдали сумасшедшие деньги. Ведь мы знаем, что покупка жилья — это самая серьезная покупка в России.

- На десятилетия вперед.

- Да, это то, что достанется детям. Это покупка очень серьезная — и поэтому, конечно, эту проблемы надо было решать уже давно. Вот сегодня и решили.

Конечно, о застройщиках сегодня вроде бы законодатель не подумал — это с одной стороны. С другой стороны, если застройщик не очень крепко стоит на ногах, рано или поздно он не выдержит эту ношу — и сам, может быть, не всегда объективно оценивает свое финансовое состояние, свое положение на рынке, конкурентоспособность, наличие профессиональных кадров и так далее. Поэтому взгляд со стороны очень важен.

- Может быть, государство подумало, что большинство строителей обросли, так сказать, жирком и их права нужно рассмотреть уже потом, после прав дольщиков? Как вы считаете?

- Нет, я не согласна. Во-первых, когда законодатель вносит какое-то новшество, он рассматривает права участников обеих сторон. Чтобы банк не пострадал — потому что в случае, если застройщик будет вести себя неправильно и нарушать условия банка, банк заставят формировать резервы. Это плохо. Чтобы этого не произошло, есть ряд каких-то механизмов. Дальше — строитель, застройщик. Чтобы он выполнил те обязательства, которые на себя принял. И сегодня законодатель правильно придумал такой вот тройственный союз «дольщик-застройщик-банк». Все три эти партнера заинтересованы в том, чтобы достроить этот объект в установленные сроки.

Дольщик принес свои деньги, банк эти деньги сохранит, даст финансирование застройщику, застройщик проценты за пользование этим банковским кредитом, естественно, отнесет на себестоимость квадратного метра (это и вызвало сегодня подорожание квадратного метра) — и весь этот гармоничный расчет и союз должны дать сегодня результат. Какой будет результат, посмотрим, пока еще угадать это невозможно.

Главное, что я хотела бы сказать, строительная отрасль — это наиболее емкая и уважаемая отрасль. Хоть сегодня у нас и образовалась третья группа застройщиков, которые совсем ушли со строительного рынка, достроив свои старые объекты — это хорошо. К сожалению, такое количество строителей тоже есть. Причины, по которым эти строители ушли с рынка или уходят, самые разные.

Но в основном в строительном бизнесе сейчас работаю серьезные и ответственные люди — у нас не появилось тех, кто «образовал» новых обманутых дольщиков.

И надо сказать, что каждый строитель сейчас участвует в решении проблемы тех обманутых дольщиков, которые появились ранее. Мы сегодня не платим деньги в какие-то сомнительные страховые компании. Каждый строитель сегодня платит 1-2% в компенсационный фонд. Это наша отрасль — и раз есть строители, которые допустили эти огрехи, мы сегодня копим эти деньги, чтобы эти обманутые дольщики получили все-таки свое жилье и их количество сократилось. И мы уже видим пользу от этого процесса накопления — те же дольщики от, например, «Урбан-групп» получают ключи от квартир и безумно счастливы. И мы, конечно, рады, потому что это пятно, которое ложилось на строителей и уже стало накрывать нас, как черная туча, оно сегодня рассеивается.

Мы решаем эту проблему всем миром, хотя, конечно, нашей вины в ней нет.

- Общая беда на всех одна. Скажите, а вот этот «тройственный союз» - работает ли схема «дольщик-застройщик-банк» за рубежом? И насколько сильно она там распространена?

- Я не могу сказать, как она там работает за рубежом, но я знаю, что обманутых дольщиков за рубежом нет. Там и другие проценты по ипотеке, и ключевая ставка, у нас и разные экономики, и разные истории, поэтому сравнивать нас, наверное, никак нельзя.

Теперь что касается удорожания жилья в связи с наступлением с 1 июля нововведений в строительную отрасль. Я бы тут сказала несколько слов в защиту банков и законодателей. Вот, говорят, будут сейчас банки грести деньги и зарабатывать — а банки тоже коммерческая структура, он и создавался, чтобы зарабатывать деньги. Вместе с тем: банковский процент нам установили для получения банковского кредита на строительство.

Во-первых, для меня лично это не вся сумма — не весь проект, который я буду строить за счет банковских денег. Это только, например, 30%, остальные деньги — я будут строить сама.

- А 70% - это ваши?

- Да, предположим.

- А мои деньги лежат в это время на эскроу-счете в банке?

- Нет, не путайте здесь, пожалуйста, давайте ясность внесем. Когда я строю на 30% банковских, а остальные мои (если я не привлекаю деньги дольщиков), то никаких счетов-эскроу у меня нет. Мы просто партнеры вдвоем: я и банк. И потом я продаю готовое жилье. Все.

Вторая история — это когда есть финансирование банка и счета-эскроу. Здесь стопроцентное финансирование банка и мое. Например, 15% деньги застройщика, остальные деньги банка — и все деньги дольщиков лежат на счетах-эскроу.

- Двойная страховка.

- Да. И здесь чем больше моих денег, тем мне меньше даст денег банк. И, соответственно, меньше доля банковского процента, который мне начисляется.

Так что удорожание происходит не за счет того, что банк якобы жируют и начисляют бешеные проценты. Да, банк дает нам деньги под проценты, но есть другая беда.

У нас ведь на сегодня, кроме банковских процентов, дорожает ГСМ, на 2% повышен НДС. Еще есть некоторые поставщики материалов, как и некоторое застройщики, которые, пользуясь этим ажиотажем, быстренько наценили квартиры.

А по факту — нам больше вредит удорожание материалов. Я купила цемент по одной цене. Хорошо, если у меня есть цемент на складе на весь период строительства, а если нет? Все сегодня работают с колес, очень большие запасы сделать не удается.

Поэтому не удается нам сдержать цены не потому что банк начисляет проценты — эти проценты стабильны, нам их дают еще в самом начале строительства.

- Просто в процессе строительства дорожают материалы.

- Да, это и дает существенное удорожание.

- И как «Власта Инвест» и другие застройщики будут из этого выходить?

- Смотрите: как «Власта Инвест» выходит из этого положения — это коммерческая тайна. Но это большая работа, ведущаяся еще на стадии привлечения контрактов на поставку материалов.

- Годовой контракт с фирмой «Цемент» на поставку цемента по фиксированной цене?

- Да, например. Разные бывают истории, чтобы выполнить свою задачу. У нас ведь есть главный документ — смета, по которой мы должны не допустить в процессе строительства удорожания квадратного метра. Чтобы больше уже у людей никаких доплат по этой квартире не брать. Для этого ведется большая работа — и генеральным директором, и большим коллективом из экономистов, юристов, снабженцев и так далее.

Также могу сказать, что у нас сегодня очень надежные поставщики, с которыми мы много лет работаем, с которыми — хотя нас закон не обязывает — мы проводим аукционы. И выбираем себе такого поставщика, который тоже крепко стоит на ногах и гарантированно может нам все поставить. Такого, у кого есть запасы. Так что все договоры у меня до окончания строительства заключены. Вот три объекта я сегодня веду — все три объекта у меня обеспечены контрактами до окончания строительства.

- Таким образом, клиенты компании «Власта Инвест» могут быть уверены, что их дома будут построены, сданы в эксплуатацию в срок — и никакого лишнего рубля они за свое жилье не переплатят?

- На 99%. Один процент я оставляю, когда дом вводится в эксплуатацию и специалисты БТИ ведут замеры, бывают изменения в проектной площади. Если одна квартира увеличивается на полквадрата, то соседняя на полквадрата уменьшается. Это не бизнес-грехи, а обычные строительные нюансы, тонкости, как правило, иногда перекос бывает в сторону 0,2 квадратного метра. В одной квартире плюс, в другой минус, а в целом по дому никуда эти квадратные метры не деваются.

Что касается удорожания квадратного метра, то мы пока еще до настоящего времени предыдущие объекты начинали строить и заканчивали по одной цене. Несмотря на то, что удорожание материалов было существенным. И мы будем стремиться к этому и сейчас, изо всех сил, чтобы не разочаровать своих дольщиков, покупателей, которые нам доверяет — тем более, у нас уже сложилась определенная категория граждан, которые покупают жилье, в котором надо жить, а не в качестве вложения средств, чтобы потом перепродать это жилье.

Вот такой сегмент жилья строит «Власта Инвест». Ведь у нас в домах отсутствуют только напольное покрытие и обои. Все остальное в квартире, включая счетчики, приборы индивидуального учета, сантехника (ванна, унитаз, раковина), натяжные потолки, выключатели, розетки — все это уже есть. Квартира, в принципе, готова для проживания — как в советское время. Мы приезжали, дергали за веревочку, включали свет.

- Запускали кошку! Сначала запускали кошку.

- Правильно, у нас тоже такая добрая традиция сложилась, тоже запускают кошку.

Что я еще хочу сказать: критикуют всегда всех. И нас в том числе. Но в целом люди, которые живут в построенных нами домах, довольны.

- Подводя итог нашей беседы, продолжите следующее предложение. Итак, с 1 июля в российском строительстве начнут работать новые правила. В связи с этим жители Хакасии, которые и работают на рынке жилищного строительства, и те, которые могут воспользоваться плодами этого жилищного строительства, должны не бояться и не волноваться по поводу..

- Первая и самая главная задача сегодня: дольщики должны поддержать строителей, потому что мы тоже волнуемся и переживаем, потому что мы не знаем, как мы войдем в эти изменения. Нужно создать такой союз, помочь строителям, не наводить панику и не переживать. Главное, чтобы дольщики получили свою квартиру в срок. Это очень важно для дольщиков и очень важно для строителей. И мы — вместе со своими дольщиками, которые нам доверяют и которые нам принесли свои деньги. Мы несем это бремя ответственности на себе. Задача строителей — строить изо всех сил и стараться не подвести дольщиков. А задача дольщиков — постараться поддержать строителей в это трудное время и лишний раз не создавать какую-то нервозность.

Потому что в целом все строители Хакасии настроены на выполнение поставленных задач. Никто не собирается бросать и уходить из своего бизнеса, потому что не так просто его создать.

Беседовал Игорь Саськов