Инструкция по технике безопасности для дольщиков. Часть I

Ничто никогда не строится  в срок и в пределах сметы.

Из законов Мерфи

Законодатели множество раз вносили изменения в действующие законы и придумывали новые, чтобы обезопасить сделки на рынке первичной недвижимости. Статистика показывает, что «обманутых дольщиков» стало меньше, но проблема не снята. Не исключение и Хакасия. По сей день приобретать жилье на «вторичном» рынке надежнее и безопаснее. А так хочется стать собственником новой квартирки, построенной по современным технологиям, с нетронутыми ржавчиной и плесенью коммуникациями. Желание понятно.

Разбираемся, как обезопасить себя от рисков остаться без денег и без заветных квадратных метров.

Итак, вы определились со строящимся объектом, в котором хотите приобрести, а точнее, построить квартиру. До того, как заключить договор долевого участия, выясните все о застройщике.

Вам в помощь всемирная паутина. Поищите в интернете информацию о проектах и стройках, которые осуществлял выбранный вами застройщик ранее. Не было ли у него обманутых дольщиков, не допускает ли он просрочек, не нарушает ли сроки сдачи объектов и т.д. Полезно изучить информацию о судебных спорах, в которых застройщик является ответчиком. Не пропустите возбужденные исполнительные производства. Проверьте, имеются ли долги у застройщика по арендным платежам за земельный участок, на котором возводится дом. Нелишним будет выяснить наличие задолженности по налогам и сборам. Одним словом, соберите как можно больше достоверной информации из надежных источников.

Если полученные сведения вас не насторожили и застройщик вполне благополучный, приступайте ко второму этапу – изучение документации.

Ознакомьтесь на сайте застройщика со следующими документами:

Помните, что каждый застройщик, привлекающий деньги в долевое строительство, должен иметь свою официальную страницу и обязан размещать на ней вышеизложенную информацию.

Итак, застройщик соответствует предъявляемым к нему законодательным требованиям, будущий объект отвечает всем запросам дольщика, а его цена устраивает обоих – время заключать договор.

В большинстве своем такие договоры дублируют положения Закона о долевом строительстве. Если, конечно, застройщик не берет на себя дополнительные обязанности.

Но есть условия, которые должны быть согласованы сторонами и прописаны в договоре, чтобы впоследствии заинтересованная сторона не признала договор незаключенным.

Так, в договоре обязательно должны быть указаны:

❶ полное наименование объекта долевого строительства, в отношении которого заключается договор, с указанием конкретного адреса со всеми литерами, сведения о виде, назначении, этажности, общей площади многоквартирного дома, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости, назначение объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), этаж, на котором расположен объект долевого строительства, его общая площадь (для жилого помещения), количество и площадь комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас... Все эти сведения вносятся и должны соответствовать проектной документации.

❷ четкие сроки передачи объекта дольщику;

❸ цена договора, срок и порядок ее уплаты;

❹ гарантийный срок на объект долевого строительства.

Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписываемого сторонами. Подписанный договор подлежит обязательной регистрации в Росреестре и считается заключенным только после такой регистрации. Следовательно, до начала платежей дольщику необходимо получить свою копию договора со сделанной на нем отметкой Росреестра.

Во время строительства в договор могут вноситься изменения: изменен объект, его цена, срок сдачи и т.д. Помните, что все эти изменения могут быть внесены только по соглашению сторон, и дольщик не обязан соглашаться, к примеру, на изменение срока передачи объекта и имеет полное право отказать застройщику в подписании такого дополнительного соглашения к договору. Дольщик при этом не теряет своего права на получение объекта. Более того, застройщик обязан будет уплачивать неустойку при просрочке передачи объекта.

Самое распространенное нарушение застройщиком условий договора – нарушение сроков передачи объекта. В этом случае дольщик вправе потребовать выплаты ему неустойки, которая рассчитывается следующим образом: 

Н = Ц х П х С/300

где:

Н – сумма неустойки;

Ц – цена договора;

П – период просрочки в днях;

С – ключевая ставка Банка России  (на сегодняшний день 7,75% годовых).

Но следует помнить, что взыскание неустоек может подорвать финансовое положение застройщика и «затормозить» строительство. Поэтому следует дождаться ввода дома в эксплуатацию, получить объект и уже после этого обращаться в суд за взысканием неустойки. Но если для дольщика очевидно, что строительство остановлено и его завершение не предвидится, ждать смысла нет. Смело обращайтесь в суд.

Случается так, что застройщик дом построил, а квартиру передавать дольщику не спешит или передал, а вот акта не подписывает. В этом случае дольщик наряду со взысканием неустойки за просрочку передачи вправе также потребовать передачи объекта, одновременно заявив в суде требование о признании права собственности. Судебное решение заменит акт и будет являться основанием для регистрации права собственности в ЕГРН.

В случае просрочки сдачи объекта у дольщика есть еще один вариант защитить свои права – отказаться от договора долевого участия и потребовать вернуть деньги. Но я не советую этот вариант. Ведь, воспользовавшись им, дольщик теряет все права на квартиру взамен на деньги. А если застройщик должник по другим кредиторам и денег у него нет? В этом случае дольщик и вовсе может оказаться и без квартиры, и без денег.

Главный риск, с которым может столкнуться дольщик, – это прекращение строительства. Причин к этому может быть несколько – от недобросовестных действий самого застройщика, который воровал деньги дольщиков и не вкладывал их в стройку, и до экономических причин, которые невозможно было предсказать. К примеру, изменились цены на строительные материалы, резко вырос доллар, подвели поставщики и т.д.

Что делать в этом случае дольщику, по какому пути пойти, я расскажу в следующем номере. Не пропустите.

А пока помните, что в борьбе с застройщиком самолечение противопоказано, и как только на горизонте возникли проблемы, необходимо обращаться к специалистам.

Если вы уже дольщик или только собираетесь им стать и есть вопросы, «Общественная приемная газеты «Шанс» ждет вас в дни бесплатной юридической помощи каждую среду и четверг по адресу: г. Абакан, ул. Кати Перекрещенко, 13. Запись по тел.: 8-902-996-88-91.