Как выгодно обменять квартиру в Москве?

Для многих людей обмен квартир – это почти единственный путь улучшения жилищных условий. Обмен квартир может помочь поправить ваше финансовое положение, получив денежное возмещение за переезд в менее дорогое жилье. Однако процесс совершения сделки и поиск выгодных вариантов могут быть сложными.

Чтобы облегчить поиск и сделать обмен более выгодным, нужно учитывать много нюансов: район, близость к общественному транспорту или метро, качество постройки, состояние жилья, условия продажи, возможные риски. Однако на столичном рынке жилой недвижимости сориентироваться особенно сложно, количество и структура предложений меняются ежеминутно. Поэтому можно привести различные варианты обмена квартир, каждый из которых имеет свои особенности, делающие обмен более или менее выгодным.

Варианты обмена квартир

1. Обмен квартиры на загородную недвижимость. Этот вариант может быть интересен для тех, кто устал от мегаполиса. Удаленность жилья от Москвы должна компенсироваться более комфортными условиями проживания либо денежной выгодой. В идеале, современный загородный дом должен находиться в месте с хорошей транспортной доступностью и благоприятной экологической обстановкой, а также быть оснащен всеми необходимыми коммуникациями. Более того, если идет речь о доме или коттедже для постоянного проживания, следует обращать внимание на инфраструктуру – наличие в пешей доступности продуктовых магазинов, аптек, почтовых отделений, поликлиник и других социально значимых объектов.

2. Обмен для увеличения или уменьшения площади квартиры. К этому варианту обмена обычно обращаются люди с целью смены района, увеличения жилплощади или получения существенной денежной компенсации. Обмен производится с доплатой или без нее, в зависимости от местонахождения, состояния и площади обеих квартир.

3. Обмен одной квартиры на несколько производится обычно по семейным обстоятельствам, когда члены семьи хотят разъехаться или съехаться. При этом каждая из комнат такой жилплощади может быть обменена даже на 2-комнатную квартиру в спальном районе. Квартиры большей площади обмениваются на несколько квартир меньшей площади с доплатой или без нее.

4. Обмен равноценных по площади квартир в разных районах может производиться по соображениям удобства проживания сторон: при изменении места работы или учебы, в целях проживания рядом с родственниками.

5. Для рынка недвижимости Москвы существует специальный вариант обмена квартир по схеме trade in, предполагающий покупку квартиры в новостройке с зачетом стоимости старой квартиры. Подобный обмен квартир осуществляется через агентства недвижимости и является самым быстрым и надежным. Сделка занимает 2-3 дня.

Конечно, можно попробовать использовать традиционные способы обмена, которые практиковались еще в советское время. Однако, самостоятельно заниматься обменом опасно, поскольку в этом случае вы не защищены от юридически нечистых сделок. Если вы попались на выгодное с виду предложение, вы рискуете потерять свое жилье или произвести несправедливую доплату.

При выборе обмена квартир необходимо правильно оценить потенциального партнера по сделке, подтвердить верность оформления документов и возможность совершения обмена. Специалисты по недвижимости могут оказать профессиональную помощь в этой области. Лучше всего обращаться в агентства недвижимости, обладающие собственными базами данных и готовыми предложениями обмена, чтобы совершить выгодную сделку.

Обмен жилплощадью

Обмен жилплощадью – это сделка, в процессе которой два участника обмениваются своим жильем. Такая сделка может быть совершена как с приватизированным жильем, так и с неприватизированным. Однако, обмен приватизированного жилья на неприватизированное невозможен. Сделка может быть осуществлена через договор купли-продажи (ДКП), только если все объекты жилья приватизированы.

Существуют два типа альтернативных сделок по ДКП: простая и альтернативная. В простой сделке участвуют только покупатель и продавец. В альтернативной сделке владелец продаваемой квартиры является одновременно покупателем другой квартиры. В большинстве случаев сделки по купле-продаже являются альтернативными, и количество квартир, участвующих в сделке, может быть достаточно большим (7-8 квартир).

Важно заметить, что все ДКП должны быть подписаны одновременно, что создает определенные трудности. «Альтернатива подобрана!» – говорят в тех случаях, когда продавец нашел себе лучший вариант нового жилья.

Согласно экспертам недвижимости, проведение альтернативного обмена квартир позволяет снизить финансовые риски как для продавца, так и для покупателя. Обычно, квалифицированная оценка жилой недвижимости является ключевым фактором успеха в подобных сделках. Она помогает составить прогноз необходимых доплат и общую вероятность проведения подобной сделки.

Процесс проведения альтернативного обмена квартир

1. Поиск покупателя на квартиру и заключение договора с внесением аванса покупателем.
2. Поиск новой квартиры и заключение договора с внесением аванса продавцу.
3. Сбор необходимых документов, который, как правило, поручается агентству недвижимости.
4. Юридическая экспертиза документов.
5. Организация проведения сделки: расчет денежных средств, аренда банковских ячеек, закладка в них необходимых денежных сумм.
6. Заключение сделки, подписание договоров купли-продажи недвижимости, направление документов на госрегистрацию.
7. Завершение сделки, изъятие денежных средств из банковских ячеек, подписание акта приема-передачи квартиры.

В случае альтернативного обмена квартира выставляется на продажу. Когда на нее находится покупатель, для продавца подбирается подходящий вариант из тех, что выставлены на открытом рынке. Деньгами, полученными за свою квартиру, он расплачивается за другую. Однако, при этом необходимо наличие третьего участника, который может быть назван "чистым покупателем" и который должен иметь достаточные средства для покупки квартиры. Это позволит продолжить проведение сделки.

При прямом обмене участники сделки рассчитываются путем взаимозачетов, однако при этом отсутствует выбор новой квартиры на рынке недвижимости. Особенно это заметно в тех случаях, когда одна квартира обменивается на несколько.

Пакет документов для обмена квартир

• правоустанавливающие документы;
• кадастровый паспорт помещения, который составляется в районном БТИ;
• выписка из домовой книги и копия финансового лицевого счета;
• справка об оценочной стоимости квартиры;
• паспорта и свидетельства о рождении участников сделки;
• свидетельства о браке, расторжении брака и письменное согласие супруга (супруги) на заключение договора, если участвующая в обмене квартира была куплена в период брака (согласие требуется даже при расторгнутом браке на момент совершения сделки);
• справка из отдела опеки и попечительства несовершеннолетних районной управы – если в сделке участвуют несовершеннолетние;
• нотариально заверенные отказы от претензий на квартиру лиц, которые по закону могут иметь такие претензии, например, совершеннолетние лица, которые на момент сделки проживают в этой квартире, но не являются собственниками.

Для того чтобы обменять приватизированные квартиры, можно заключить один из двух возможных договоров. Первый — это договор купли-продажи, второй — договор мены.

Договор мены заключается между сторонами с условием, что каждая из них передаст свою квартиру в обмен на другую. Если присутствует необходимость, то в договоре может быть указана сумма и порядок доплаты, которую должна произвести одна из сторон.

Однако, при обмене приватизированных квартир, необходимо помнить, что стороны обязательно передают друг другу права собственности.

Обмен квартирами является распространенной практикой, но не всем удается провести его успешно и выгодно. Для того чтобы добиться успеха в этом деле, нужно хорошо понимать ситуацию на рынке и знать правовые нюансы, а также иметь навыки ведения переговоров с контрагентами и оформления документов.

Фото: freepik.com