Перепланировка несущих стен: как сделать все по закону

Квартирные владельцы всегда стремятся к максимальному комфорту своего жилья. Но что делать, если это невозможно без перепланировки квартиры? Прежде чем браться за такой масштабный проект, следует уточнить множество деталей, которые важно учесть. Конечно, перепланировка выходит далеко за рамки обычного ремонта.

Существует распространенное мнение, что несущие стены при перепланировке затрагивать нельзя. Однако это неправильно, потому что законодательно запрещено только их полное снос. В то же время, возможно создание проемов в несущих стенах. Важно помнить, что такой процесс требует серьезных инженерных расчетов, качественных строительных работ и правильного согласования с компетентными органами. Провести заверения о том, что перепланировка не приведет к нарушению конструкции здания и не будет угрожать безопасности жильцов – еще один обязательный шаг в этом процессе.

Перепланировка квартиры может потребовать согласования, особенно если затрагиваются несущие конструкции. В данном случае следует руководствоваться определенным алгоритмом.

Первым шагом необходимо получить первоначальный план БТИ и заключение авторов проекта дома о возможности затрагивания несущих конструкций. Далее происходит разработка проекта перепланировки с обязательным указанием всех перепланировочных работ, в том числе усиления несущих конструкций. Следующим этапом является согласование в Мосжилинспекции и получение соответствующего разрешения на перепланировку. После этого можно начинать производство работ и ремонт. После завершения ремонта проводится приемка квартиры в МЖИ и получение обновленного плана БТИ. Наконец, следует внести изменения в ЕГРН.

Если проект перепланировки затрагивает несущие стены, важный момент заключается в том, что техническое заключение должно быть составлено при участии авторов проекта дома. Если авторы запрещают делать проемы в несущих стенах, необходимо найти другой вариант перепланировки.

В случае если требуется сделать проем в несущей стене, необходимо получить доступ к квартирам соседей выше и ниже, чтобы проверить наличие проемов у них. При наличии деревянных перекрытий, необходимо вскрыть полы для убедительной проверки их надежности.

Важно помнить, что самовольная перепланировка, не прошедшая согласование, является административным нарушением и может привести к штрафу в размере 2000-2500 рублей. Окончательное узаконение перепланировки после окончания работ также может оказаться затруднительным, особенно если были совершены грубые нарушения. Чтобы избежать лишних затрат и проблем при продаже квартиры, передаче ее в залог или официальной сдаче в аренду, необходимо строго руководствоваться официальным алгоритмом согласования перепланировки.

Разные дома требуют разного подхода при перепланировке квартиры. В частности, не во всех домах перепланировка потребует решения проблем, связанных с несущими стенами, поэтому процедура согласования может быть проще.

Монолитный дом

В данном типе домов проекты обычно индивидуальны и авторство принадлежит тому или иному архитектурному бюро. Поэтому лучше всего обращаться напрямую к авторам проекта. Кроме того, в большинстве монолитных домов межквартирные и межкомнатные перегородки несущими стенами не являются.

Панельный дом

Практически все панельные дома в Москве проектировала ОАО «МНИИТЭП». Хотя существуют и другие авторы проектов, но они уже не занимаются составлением технических заключений.

Кирпичный дом

В домах из кирпича несущими являются стены с толщиной более 30 см. Если в результате ремонта затрагивается несущая стена, в том числе если дом кирпичный, а перекрытия деревянные, то необходимо обратиться за помощью к ГБУ «Экспертный центр».

Блочный дом

В домах из бетонных блоков редко встречаются несущие стены, которые могут затронуть перепланировку квартиры. Все зависит от типовых проектов, по которым был построен дом. Важно знать, что блочные дома в Москве строились по типовым проектам ОАО «МНИИТЭП».

Если возможность установить авторство проекта отсутствует, а также в случаях, когда автор прекратил свою деятельность или не занимается составлением технических заключений, необходимо обратиться за помощью к ГБУ «Экспертный центру», так как эта универсальная организация работает с такими случаями и способна выдать техническое заключение.

Согласование перепланировки и ее реализация – это дорогостоящие процессы. Так, для создания дверного проема в несущей стене необходимо иметь проект перепланировки и профессиональные инженерные расчеты по габаритам, усилению и нагрузкам проема. В противном случае, такие работы могут привести к обрушению или появлению трещин в стене, а при расширении проема на первом этаже возможно повреждение фундамента. Стоимость технического заключения на перепланировку квартиры в панельном доме составляет около 60 000 рублей, а оформление занимает до одного месяца. Устройство самого проема и его усиление в стандартном исполнении обходятся в 45 000 рублей. Если проем в несущей стене необходим, то стоимость согласования и сроки увеличиваются в полтора-два раза.

Важно помнить, что резка проемов в несущих стенах может осуществляться с использованием дисков с алмазным напылением. Это практически бесшумный метод, позволяющий получить ровные кромки и предотвратить появление трещин в стене. В то же время для выполнения таких работ требуются специальные допуски СРО.

В процессе создания проема подписываются акты скрытых работ по его усилению металлоконструкциями. Проектировщик с допуском СРО должен осуществлять авторский надзор и вести журнал производства работ с печатями. После завершения перепланировки, все необходимые документы предъявляются приемочной комиссии Мосжилинспекции, которая подписывает акт завершенной перепланировки. Затем, следует обратиться в БТИ, чтобы зафиксировали новую планировку и внесли ее в новый техпаспорт. Только после этого перепланировка будет считаться узаконенной.

Несмотря на сложности, перепланировка квартиры предоставляет ряд преимуществ. Она позволяет изменять площадь разных помещений, сделать более удобным вход в кухню или разделить смежные комнаты. Важно учитывать, что не все изменения, особенно касающиеся несущих стен, могут быть безопасно реализованы и требуют законного согласования.

Фото: freepik.com